La seconda rata dell’imposta sostitutiva per l’estromissione agevolata

Il 1.07.2024, va corrisposto il rimanente 40% dell’imposta sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze emerse dopo l’operazione di estromissione agevolata dei beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale. Il primo 60% andava invece versato entro il 30.11.2023.

Come stabilito dall’art. 58 comma 3 del TUIR, l’estromissione degli immobili strumentali viene posta in essere dall’imprenditore individuale come un’ipotesi di destinazione al consumo personale/familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa. Per questo motivo, la differenza ottenuta tra il valore normale dell’immobile estromesso e il costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato (art. 86 comma 3 del TUIR), rappresenta una plusvalenza imponibile.

In base a quanto stabilito dall’art. 1 comma 106 della L. 197/2022, come previsto nell’ambito dell’assegnazione agevolata o della trasformazione in società semplice, è possibile applicare un’imposta sostitutiva pari all’8% sulla plusvalenza realizzata e la possibilità, nel calcolo del maggior valore, di considerare il valore catastale del bene invece che il valore normale. Anche nel caso in cui base imponibile dell’imposta sostitutiva fosse negativa, l’agevolazione si applica ugualmente.

In caso di omesso, insufficiente o ritardato versamento dell’imposta sostitutiva, non viene meno la validità dell’estromissione agevolata (le somme dovute vengono però iscritte a ruolo) in quanto la previsione normativa non indicava specifici adempimenti affinché l’operazione avesse luogo. L’estromissione si realizzava infatti annotandola nelle scritture contabile (comportamento concludente), entro il 31.05.2023, con decorrenza degli effetti dal 1.01.2023.

A livello fiscale, con la realizzazione di una plus/minusvalenza realizzata dall’estromissione, è necessario apportare una variazione in diminuzione (o in aumento), da contrassegnare con il codice “51” nel rigo RF55 (o RF31), in modo da neutralizzarne l’effetto.

Come precisato dalla circolare n. 26/2016 dell’Agenzia delle Entrate, che riprende quanto già affermato con la risoluzione n. 82/2009, l’estromissione si perfeziona indicando l’operazione nel quadro RQ sezione XXII, reintrodotta quest’anno. La stessa circolare del 2016 ricorda poi che non è possibile ravvedere l’omissione della compilazione del quadro RQ mentre è invece possibile utilizzare il ravvedimento per sanare l’omissione entro i 90 giorni successivi al termine previsto per la presentazione della dichiarazione. Su questo punto però, la risposta a istanza di interpello n. 443/2022 (riallineamento dei valori civili e fiscali), sembra invece consentire l’utilizzo della remissione in bonis per regolarizzare l’omessa compilazione del quadro RQ.

Dal 1.01.2023, grazie all’estromissione, il regime fiscale degli immobili sia per le imposte dirette che per le indirette, diviene quello tipico dei soggetti non imprenditori.

È inoltre possibile che per i fabbricati locati e poi estromessi dal 1.01 al 31.05.2023, il contribuente abbia percepito e fatturato dei canoni attivi come un imprenditore. In questo caso, al fine di rettificare questa situazione, è necessario ripristinare la situazione che si sarebbe verificata se, dal 1° gennaio, la persona avesse percepito i canoni in qualità di “privato”.

Per le estromissioni effettuate nel 2023, il reddito fondiario va riportato nel quadro RB di REDDITI PF 2024 per l’intero anno 2023. L’IRPEF non è invece dovuta se l’immobile non locato viene assoggettato ad IMU. I costi (ammortamenti) e i ricavi (affitti attivi) attribuiti all’immobile iscritto in bilancio fino all’estromissione vanno neutralizzati nel quadro RF con apposite variazioni in aumento e in diminuzione. Nel caso di immobile posseduto dall’imprenditore da almeno 5 anni che viene ceduto dalla persona in qualità di “privato” non imprenditore, dopo l’estromissione, non genera plusvalenze imponibili.